Société agricole : quels liens avec le foncier ?
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Société agricole : quels liens avec le foncier ?
Pour transférer à la société le droit d’exploiter les biens fonciers dont ils sont locataires, les associés peuvent lui céder leur bail, ou bien, lui consentir une simple mise à disposition.
Lorsqu’ils sont locataires, les associés ne peuvent transmettre à la société qu’un droit de jouissance. Ils ont ainsi la faculté de céder leur bail à une société d’exploitation (SCEA, EARL) ou à un groupement d’exploitants (GAEC). Mais attention, cette opération ne peut être effectuée qu’avec l’accord préalable du propriétaire. À défaut, la cession du bail est impossible et l’associé n’a alors d’autre choix que de recourir à un autre procédé.
Attention : toute possibilité de demander au juge l’autorisation de procéder à la cession du bail en cas de refus du bailleur est exclue. Il est donc nécessaire que ce dernier intervienne à l’acte constatant la cession du bail. Toutefois, les tribunaux admettent parfois un accord tacite du bailleur pouvant résulter de son comportement.
L’apport entraîne le transfert du bail au profit de la société, celle-ci devenant donc locataire en lieu et place de l’associé cédant, avec toutes les conséquences qui en résultent (droits et obligations découlant du statut du fermage). Le bail étant dépourvu de valeur patrimoniale, l’associé locataire ne peut recevoir de parts sociales, ni aucune rémunération en contrepartie de la cession. En revanche, les améliorations (ouvrages, constructions, plantations) qu’il a réalisées sur le fonds et qu’il apporte à la société donnent lieu, quant à elles, à l’attribution de parts sociales. La société devenant alors créancière du bailleur au titre de l’indemnité due en fin de bail pour ces améliorations.
Très souvent, les associés locataires préfèrent mettre les biens loués à la disposition de la société plutôt que de lui apporter leur bail. Dans ce cas de figure, la société ne devient pas locataire, l’associé demeurant seul titulaire du bail. Elle est simplement autorisée, en vertu d’une convention conclue avec le fermier, à mettre en valeur les terres dont ce dernier détient la jouissance en vertu de son bail.
Différence majeure avec la cession du bail, la mise à disposition ? à condition qu’elle s’opère au profit d’une société « à objet principalement agricole » détenue majoritairement par des personnes physiques ? ne requiert pas l’accord, mais une simple information du bailleur dans les deux mois qui suivent sa réalisation. Autrement dit, la réalisation de l’opération n’est pas subordonnée ici au bon vouloir du propriétaire.
La convention de mise à disposition doit préciser les droits et obligations de l’associé locataire et de la société. Mention de la durée pendant laquelle la société peut exploiter le fonds doit en particulier être faite, cette durée ne pouvant excéder celle du bail principal. Comme l’apport du droit au bail, la mise à disposition ne saurait donc donner lieu à l’attribution de parts sociales.
Précision : en cas de mise à disposition, la société et les coassociés, bien que non titulaires du bail, sont tenus, indéfiniment et solidairement avec l’associé locataire, des clauses du bail, et notamment du paiement du fermage. Il peut d’ailleurs être prévu que la société rembourse à l’associé locataire les sommes qu’il verse au propriétaire.
Simple et peu formaliste, la mise à disposition présente l’inconvénient de mettre la société dans une situation peu confortable dans la mesure où le lien avec le foncier est très ténu. En effet, elle n’a pas la qualité de locataire et est très dépendante du sort du bail principal...
Publié le lundi 02 octobre 2017 - © Copyright Les Echos Publishing - 2019