Société agricole : quels liens avec le foncier ?

Au sommaire :

• Aujourd’hui, nombreux sont les agriculteurs déjà installés qui souhaitent se regrouper au sein d’une société d’exploitation. Une opération qu’il convient de préparer avec soin. En la matière, une problématique juridique est primordiale : celle du transfer
• Biens dont les associés sont propriétaires
• Biens dont les associés sont locataires

Biens dont les associés sont propriétaires

L’exploitant agricole qui souhaite transmettre à la société le droit d’exploiter les biens fonciers dont il est propriétaire peut soit lui faire un apport, soit lui consentir un bail.

L’apport du foncier

Première formule possible : l’agriculteur qui intègre une société peut lui transmettre les terres et/ou les bâtiments qu’il possède en lui consentant un apport en propriété. La société devient alors propriétaire du bien et peut donc en user à sa guise sans avoir à rendre de comptes à l’associé apporteur. Mais l’opération présente d’autres avantages. Ainsi, s’agissant des bâtiments, la société pourra continuer à les amortir, en revanche, elle devra supporter le coût des travaux d’entretien. Quant à la propriété des terres, elle permettra à la société de devenir également propriétaire, par voie d’accession, des éventuelles constructions qui y seront érigées par la suite.

En contrepartie de son apport, l’associé reçoit des parts sociales à hauteur de la valeur des biens considérés. Ce qui pose d’ailleurs la délicate question de leur évaluation...

D’un point de vue fiscal, l’apport en propriété donne lieu au versement par la société de droits d’enregistrement et peut faire naître une imposition au titre des plus-values à la charge de l’associé.

Autre inconvénient, et non des moindres, l’opération est susceptible d’être soumise au droit de préemption de la Safer. Si cette dernière décide de faire usage de cette prérogative, la société sera alors privée d’un bien qu’elle espérait exploiter et l’agriculteur verra son projet d’adhésion à la société anéanti.

À noter : plutôt que la propriété, l’associé peut préférer n’apporter à la société que la simple jouissance des terres dont il est propriétaire. Ce qui permet à cette dernière de pouvoir les mettre en valeur pendant la durée prévue et à l’associé apporteur d’en demeurer propriétaire. Avantage de l’opération : elle échappe (en principe) au statut du fermage. Inconvénient : ce droit d’usage ne peut être concédé que pour une durée limitée.

La conclusion d’un bail rural

Plutôt qu’un apport, l’associé peut transférer à la société le droit d’exploiter ses terres. Un transfert qui, s’il peut être réalisé à titre gratuit, intervient, dans la très grande majorité des cas, à titre onéreux. Il s’agit alors ni plus ni moins d’un bail rural, en principe soumis au statut du fermage. Intérêt d’un tel bail pour la société : elle a l’assurance de pouvoir jouir du bien loué pendant au moins 9 ans. En outre, elle bénéficie d’un droit au renouvellement et d’un droit de préemption. Plus généralement, elle peut exercer toutes les prérogatives inhérentes à sa qualité de locataire : changement de mode de culture, réalisation d’améliorations foncières et culturales, etc... Et en fin de bail, elle aura droit, le cas échéant, à une indemnité au titre des améliorations qu’elle aura apportées au fonds loué. En contrepartie, la société a l’obligation de cultiver et d’entretenir les parcelles, de procéder aux réparations des bâtiments et, bien entendu, de payer le fermage à l’associé bailleur.

De son côté, ce dernier est tenu aux obligations qui incombent à tout bailleur (effectuer les grosses réparations, acquitter les impôts fonciers...). Et attention, s’il se retire de la société (hormis s’il exerce son droit de reprise), il ne retrouvera pas la jouissance de ses terres, sauf accord des associés. Car le bail continuera au profit de la société.

Bon à savoir : la loi autorise la conclusion d’un bail qui n’est pas soumis au statut du fermage à condition que l’associé « participe effectivement » à l’exploitation des biens loués au sein de la société. Une formule souvent utilisée dans le cadre d’un GAEC, société dans laquelle tous les associés sont exploitants, et qui permet à l’associé bailleur d’échapper aux contraintes du bail statutaire.

À noter : l’exploitant peut aussi mettre gratuitement ses terres à la disposition de la société. On parle alors de « prêt à usage ». Le contrat doit indiquer l’usage pour lequel le bien est prêté et le moment auquel il devra être restitué à son propriétaire. En pratique, cette formule est peu utilisée, l’associé n’en retirant aucun avantage tout en demeurant tenu au paiement des charges foncières.

Publié le lundi 02 octobre 2017 - © Copyright Les Echos Publishing - 2019