Réduisez vos impôts grâce à l’immobilier

Au sommaire :

• L’utilisation de certains dispositifs fiscaux liés à l’immobilier peut vous permettre d’alléger votre imposition.

L’État encourage, encore aujourd’hui, les contribuables à investir dans certains types de biens immobiliers en leur accordant, le plus souvent, des réductions d’impôts. Cela leur permet de se constituer un patrimoine tout en diminuant le montant de leurs impôts. Présentation des principaux dispositifs de défiscalisation en vigueur.

Le dispositif « Duflot » pour l’immobilier neuf

Le dispositif « Duflot » concerne principalement les contribuables qui acquièrent, entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou qui le font construire. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu fixée à 18 % du prix de revient du logement. Ce taux étant porté à 29 % en cas d’investissement outre-mer. L’assiette de la réduction d’impôt est toutefois doublement plafonnée, tout d’abord à un prix par mètre carré de surface habitable, fixé à 5 500 €, puis à un plafond global de 300 000 €. L’avantage fiscal est réparti sur 9 ans, soit, en pratique, un montant annuel maximal de réduction d’impôt, en Métropole, de 6 000 €. Mais pour profiter de cet avantage fiscal, l’investisseur doit respecter un certain nombre de conditions. Il doit notamment s’engager à louer le logement non meublé, à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de 9 ans. Autre contrainte, le contribuable doit louer le bien dans la limite de plafonds de loyers variant selon la localisation du logement. En outre, les ressources du locataire ne doivent pas excéder des plafonds, qui diffèrent également en fonction de cette localisation. Quant au logement, il doit respecter des normes de performance énergétique et être situé dans des communes définies par arrêté, où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande.

Le dispositif « Malraux » pour l’immobilier ancien

Le dispositif « Malraux » permet aux particuliers qui investissent dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers urbains de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lorsque les immeubles sont destinés à la location. Cette réduction visant les opérations pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1^er janvier 2009. En contrepartie, le contribuable doit s’engager à louer le bien pendant 9 ans, la location devant intervenir dans les 12 mois de l’achèvement des travaux. Selon la zone où se situe le bien immobilier (ZPPAUP, AVAP, secteur sauvegardé ou quartier ancien dégradé), la réduction d’impôt est égale à 22 % ou à 30 % du montant des dépenses éligibles, retenues dans la limite annuelle de 100 000 €. La réduction d’impôt étant calculée sur le montant des dépenses effectivement supportées par le contribuable, les aides ou subventions accordées au titre des travaux devant en être déduites.

Investir par le biais de SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), aussi appelées « pierre-papier », sont des sociétés spécialisées dans l’acquisition et la gestion de biens immobiliers et qui redistribuent à leurs porteurs de parts les loyers qu’elles perçoivent. Il existe plusieurs types de SCPI qui permettent de répondre aux objectifs patrimoniaux de chaque investisseur. On peut trouver principalement des SCPI de rendement et des SCPI fiscales. Outre le fait qu’elle distribue des revenus réguliers, la SCPI fiscale permet à son souscripteur, sous conditions, de bénéficier des avantages fiscaux propres à certains investissements tels que les dispositifs Duflot, Malraux, Outre-mer…

Vous trouverez également sur le marché des SCPI de déficit foncier, qui investissent dans l’immobilier d’habitation, généralement de centre-ville, et financent des travaux de réparation ou d’amélioration afin de mettre l’immeuble aux normes actuelles de construction. La SCPI permet ensuite au porteur de parts de bénéficier du régime d’imputation du déficit foncier.

Les SCPI en assurance-vie Certains contrats d’assurance-vie permettent de loger des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Dans ce cas, les revenus distribués pourront bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. Ainsi, lors du rachat du contrat d’assurance-vie, les produits liés aux SCPI seront imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après application, le cas échéant, d’un abattement ou, sur option, au prélèvement forfaitaire libératoire dont le taux dépend de la durée du contrat (plus ou moins 8 ans).

Profiter du régime de la location meublée

La location meublée séduit de plus en plus les investisseurs. En effet, on observe généralement qu’un meublé affiche en moyenne un loyer supérieur de 15 % à 30 % à celui d’une location nue pour un appartement comparable et à surface égale. Fiscalement, la location meublée est considérée par nature comme une activité commerciale. Ainsi, les personnes qui louent, à titre habituel, des logements meublés sont en principe imposées, au titre des revenus de cette activité, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qu’elles relèvent du statut de loueur en meublé non professionnel ou professionnel (LMNP/LMP). Le statut de LMP permet notamment d’imputer sur le revenu global de l’année et des 6 années suivantes les déficits d’exploitation, sans limitation de montant, ainsi que, sous conditions, les charges supportées (frais d’emprunt…) avant le commencement de la location.

Les LMNP sont, quant à eux, soumis à des règles plus strictes, puisque les déficits constatés ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des 10 années suivantes. Ils peuvent toutefois avoir droit à une réduction d’impôt sur le revenu dans certains cas (Censi-Bouvard). Mais attention : les loueurs imposables selon le régime micro-BIC (recettes inférieures à 32 900 € en 2014) ne peuvent pas constater un déficit. Leur revenu imposable est déterminé par application aux recettes d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Précisons que d’autres dispositifs d’investissement immobilier permettent également de bénéficier d’avantages fiscaux. N’hésitez pas à contacter le Cabinet pour en parler !

Location meublée et amortissement

Louer en meublé rend possible l’amortissement du bien immobilier (sauf en régime micro-BIC). L’idée est de pouvoir déduire du résultat de chaque année, mais dans certaines limites, une annuité d’amortissement équivalente à la dépréciation théorique de l’immeuble.

Publié le mardi 22 juillet 2014 - © Copyright Les Echos Publishing - 2014