Quel régime fiscal pour votre SCI ?

Au sommaire :

• Selon les objectifs poursuivis, adopter la bonne option fiscale se révèle essentiel

Une société civile immobilière (SCI) est une forme de société qui a pour objet de permettre l’acquisition, la conservation et, en général, la location de biens immobiliers. Toutefois, une interrogation se pose au moment de la création d’une SCI : celle du choix de l’option fiscale, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés. Les conséquences financières résultant de ce choix étant très différentes. Présentation des principaux points appelant à la vigilance.

Choisir le régime fiscal de sa SCI

Par défaut, la société civile immobilière relève du régime fiscal des sociétés de personnes, dont les résultats sont en principe imposés à l’impôt sur le revenu (IR). L’imposition étant réalisée, pour la totalité du résultat, entre les mains des associés, en fonction des droits qu’ils possèdent dans la société. Mais ce régime d’imposition n’est pas obligatoire. En effet, les associés peuvent, s’ils le souhaitent, soumettre les résultats de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option étant ouverte aussi bien à la création que pendant la vie de la SCI.

Attention toutefois : opter pour l’IS pendant la vie de la SCI entraîne les conséquences fiscales d’une cessation d’entreprise et donne lieu, en principe, à une imposition immédiate du résultat non encore imposé, des bénéfices en sursis d’imposition et des plus-values latentes sur les éléments de l’actif immobilisé.

Exceptionnellement, ce régime s’impose lorsque la société se met à exercer une activité commerciale, comme peut l’être la location d’un logement meublé. Il faut savoir également qu’une fois exercée, l’option est irrévocable ! Il n’est alors plus possible de basculer de l’IS à l’IR.

Les différences entre SCI IR et IS

Les revenus tirés de la location

Le traitement fiscal des revenus tirés de la location des biens immobiliers est radicalement différent selon que l’on se trouve dans une SCI soumise à l’IR ou à l’IS.

Lorsque la SCI est soumise à l’IR, les associés verront leur quote-part de résultat imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et ce même s’ils n’ont pas été effectivement appréhendés. Revenus soumis également aux prélèvements sociaux, dont le taux est fixé à 15,5 %. Ce régime réel d’imposition s’applique dès lors, en principe, que les revenus bruts fonciers excèdent 15 000 €. Il permet notamment de déduire des loyers le montant des charges réelles (exemples : les travaux de réparation et d’entretien, les provisions pour charges de copropriété, les primes d’assurance, les intérêts d’emprunt, etc.). Si les revenus bruts fonciers n’excèdent pas 15 000 € au titre de l’année d’imposition, s’applique, sous certaines conditions, le régime du micro-foncier. Dans ce cas, il est pratiqué un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges. Étant précisé que si les charges déductibles dépassent ce montant, les associés ont tout intérêt à user alors de leur faculté d’option pour le régime réel.

De fait, le régime de transparence fiscale des sociétés de personnes peut s’avérer pénalisant lorsque le taux marginal d’imposition de l’associé est élevé.

À noter : les SCI peuvent également bénéficier des avantages fiscaux issus de certains dispositifs d’investissement immobilier tels que la réduction d’impôt « Pinel ». Mais attention, pour en bénéficier, la SCI ne doit pas être soumise à l’IS. Un élément évidemment à prendre en considération !

Lorsque l’option pour l’IS a été retenue, c’est la société qui est taxée sur son résultat au taux de 33,33 % (et au taux réduit de 15 % dans la limite de 38 120 € de bénéfice imposable). Les associés n’étant soumis à l’impôt sur le revenu que lorsqu’ils perçoivent des dividendes.

L’avantage ici est que les associés peuvent décider de capitaliser le résultat en réserve et ainsi différer la taxation au moment de la distribution des résultats et/ou des réserves. Un bon moyen de satisfaire une « politique » de réinvestissement sans pression fiscale immédiate.

À noter : seule l’option à l’IS permet d’amortir l’immeuble détenu au sein de la SCI. L’amortissement vient alors réduire le résultat fiscal. Peuvent être amortis le prix d’achat d’un immeuble, tout comme les travaux qui ont pu être réalisés. En clair, la SCI soumise à l’IS coûte fiscalement moins cher pendant toute la durée de l’amortissement et permet de soulager la trésorerie.

Les plus-values

Lorsque la société cède un bien immobilier, la plus-value engendre une imposition. Cette imposition variant, là aussi, selon le régime fiscal de la SCI.

Pour les SCI à l’IR, la plus-value est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle est déterminée à partir du prix d’acquisition de l’immeuble par la société. La plus-value est imposée au taux forfaitaire de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5 %, soit une imposition globale de 34,5 %. En revanche, la plus-value bénéficie d’un abattement pour durée de détention, qui conduit à son exonération totale au bout de 22 ans (30 ans pour l’exonération totale des prélèvements sociaux).

En ce qui concerne la plus-value réalisée dans une SCI à l’IS, le régime qui s’applique est celui des plus-values professionnelles. Cette plus-value est taxée au taux de droit commun (15 % puis 33,33 %). La plus-value est calculée par la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition minoré des amortissements réalisés mais sans pouvoir prétendre à l’abattement pour durée de détention. L’option peut donc être pénalisante lorsque l’associé détient ses parts depuis plusieurs années.

L’option à l’IS modifie également le régime d’imposition des plus-values de cession des parts de la SCI par les associés. Au régime des plus-values privées immobilières est substitué le régime des plus-values de cession de droits sociaux.

Alors quel régime fiscal choisir ? La réponse peut différer selon vos objectifs patrimoniaux et la composition de votre patrimoine.

Publié le lundi 06 octobre 2014 - © Copyright Les Echos Publishing - 2014