Les opportunités offertes par les OPCI

Ce placement immobilier, issu de la famille des « pierres papiers », allie rendement et souplesse.

Dernier-né de la famille des « pierres papiers », l’organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) vient moderniser l’offre disponible en matière d’épargne immobilière. Fort d’un encours estimé à 11 milliards d’euros, l’OPCI a déjà séduit de nombreux investisseurs, notamment institutionnels, et ne compte pas s’arrêter en si bon chemin. Présentation de ce produit de placement.

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Principalement adressé à des investisseurs déjà propriétaires d’une maison ou d’un appartement, l’organisme de placement collectif en immobilier est un fonds détenant un patrimoine immobilier locatif et redistribuant à ses souscripteurs les loyers qu’il perçoit ainsi qu’une partie des plus-values réalisées lors des ventes.

Précision Si leur structure s’inspire largement des organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM), les OPCI ne sont toutefois pas cotés en Bourse et ne sont donc pas liés aux mouvements des marchés financiers. Ils sont, en revanche, contrôlés par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Ce placement concentre ainsi tous les avantages de la « pierre papier » et offre notamment aux investisseurs un rendement régulier.
En pratique, au moins 85 % des revenus fonciers perçus par l’OPCI sont redistribués aux souscripteurs. En outre, les OPCI doivent distribuer au moins 50 % des plus-values réalisées sur les cessions de leurs actifs immobiliers.
Les souscripteurs sont également libérés de toutes les contraintes de gestion, celles-ci étant déléguées à l’OPCI. C’est lui qui va en effet se charger de trouver des locataires, de vérifier leur solvabilité, de régler les travaux d’entretien courant…
Autre avantage, les souscripteurs bénéficient d’une certaine sécurité dans la perception de leurs revenus. En effet, l’OPCI disposant de nombreux immeubles, les coûts liés aux sinistres ou aux loyers impayés s’en trouvent mutualisés et donc fortement réduits.
En outre, les investisseurs peuvent revendre à tout moment leurs parts, l’OPCI étant tenu de disposer de liquidités suffisantes pour les racheter. Il conviendra toutefois de faire attention aux frais de rachat des parts d’OPCI, qui peuvent atteindre jusqu’à 5 % !

Les différentes catégories d’OPCI

Il existe deux catégories d’OPCI : les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav) et les fonds de placement immobiliers (FPI). La différence majeure entre les deux se situe au niveau du traitement fiscal des revenus. Les revenus versés par la Sppicav relèvent du régime fiscal des revenus de capitaux mobiliers, imposés au barème de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (13,5 %), après application d’un abattement de 40 % et d’un abattement fixe annuel dont le montant est de 1 525 € pour les célibataires, veufs ou divorcés et pour les époux soumis à une imposition séparée, et de 3 050 € pour les couples mariés ou liés par un Pacs soumis à imposition commune. Toutefois, sur option, le contribuable peut demander à être imposé au prélèvement forfaitaire libératoire au taux global de 34,5 % (prélèvements sociaux compris).

Précision La loi de finances pour 2012 a supprimé le bénéfice de l'abattement de 40 % (et l'abattement fixe annuel) ainsi que l’option au prélèvement forfaitaire libératoire pour les dividendes issus des bénéfices exonérés distribués par les Sppicav.

Les souscripteurs détenant des parts de FPI sont, quant à eux, imposés comme s’ils percevaient directement les revenus encaissés par le fonds. Les revenus perçus au titre des locations immobilières sont alors imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers et supportent également les prélèvements sociaux.

Un patrimoine diversifié

L’OPCI n’est pas tenu d’investir l’intégralité de son capital dans le domaine immobilier. Il peut en effet compléter et diversifier son portefeuille de placement immobilier en investissant sur d’autres actifs financiers. Ainsi, 40 % de l’actif de l’OPCI peut être placé sur des actions ou des parts d’OPCVM.

Assurance-vie et OPCI

S’ils sont accessibles à partir d’un compte-titres, les OPCI peuvent également rentrer dans la composition de certains contrats d’assurance-vie.

Obligation d’information

L’OPCI est tenu, lors de la souscription des parts, de transmettre au client un document détaillant les modalités de son fonctionnement. Il doit également l’informer, au moins tous les six mois, de la valeur des parts que ce dernier détient.

Publié le vendredi 03 février 2012 - © Copyright SID Presse - 2012