Les locataires mieux protégés avec les nouvelles règles du bail commercial

Au sommaire :

• Le régime du bail commercial a fait l’objet d’un certain nombre d’aménagements en faveur des locataires. Voici les principales nouveautés introduites par la loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises du 18 juin 2014.
• Encadrement du loyer
• Établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie
• Répartition des charges entre bailleur et locataire et état des travaux
• Droit de préférence accordé au locataire
• Aménagement des règles relatives à la résiliation et à la cession du bail

Encadrement du loyer

Parmi les mesures relatives à l’encadrement du loyer, la suppression de l’ICC comme indice de référence pour calculer l’évolution du loyer constitue la principale nouveauté.

Suppression de l’ICC comme indice de référence

Pour rappel, la hausse du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement est plafonnée : elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence prévu au contrat.

Changement majeur introduit par la loi Pinel, depuis le 1^er septembre 2014, l’indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus être utilisé, pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date, comme indice de référence servant au calcul de l’évolution du loyer lors de sa révision triennale et lors du renouvellement du bail. Il doit être remplacé par l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales et par l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires, comme son nom l’indique. Indices légèrement plus favorables aux locataires, qui pouvaient, auparavant, être choisis par les parties comme indices de référence mais de manière facultative.

Précision : bailleurs et locataires pourront toujours avoir recours à l’ICC dans une clause d’échelle mobile, qui permet d’indexer, en général annuellement, le loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné dans le contrat.

Lissage du déplafonnement des loyers

Par ailleurs, dans certains cas, le bailleur peut fixer le loyer à la valeur locative, indépendamment de l’évolution de l’indice de référence (on parle de « loyer déplafonné »). Afin d’éviter des augmentations excessives, la loi nouvelle impose, depuis le 1^er septembre, un étalement dans le temps de l’augmentation du loyer due à un déplafonnement, dans la limite de 10 % par an par rapport au dernier loyer. L’augmentation étant donc, le cas échéant, lissée sur plusieurs années jusqu’à atteindre le montant fixé résultant du plafonnement.

Précision : en cours de bail, le nouveau mécanisme d’encadrement de la hausse du loyer s’appliquera en cas de révision du loyer fixé à la valeur locative du fait d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, ou du fait d’une variation de plus de 25 % du loyer par le jeu d’une clause contractuelle d’indexation. Par ailleurs, cet encadrement s’appliquera également lors de la fixation du loyer du bail renouvelé en cas de modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative ou en présence d’une durée contractuelle supérieure à 9 ans.

À noter que ce mécanisme de lissage ne s’appliquera pas aux baux à usage exclusif de bureaux, aux baux de locaux monovalents et aux baux d’une durée supérieure à 12 ans.

Demande de révision du loyer sans effet rétroactif

Autre nouveauté de la loi concernant les loyers des baux commerciaux, la révision du loyer prend désormais effet à compter de la date de la demande de révision, les parties ne pouvant plus prévoir, comme elles pouvaient le faire auparavant, de donner à la révision un effet rétroactif.

Publié le vendredi 10 octobre 2014 - © Copyright Les Echos Publishing - 2014