Les charmes patrimoniaux de la société civile immobilière

Organisez la transmission de votre patrimoine immobilier grâce à une société civile immobilière.

La société civile immobilière (SCI) est une forme de société qui a pour objet de permettre l’acquisition, la conservation voire la location de biens immobiliers. Elle recèle de nombreux avantages notamment pour gérer et transmettre les biens détenus en son sein. Preuve de son intérêt, on dénombre à ce jour plus d’un million de SCI en France !

Éviter les écueils de l’indivision

Pour faciliter la transmission de biens immobiliers, il peut être préférable de détenir ces biens au travers d’une SCI. Cette solution paraît d’autant plus appropriée que les éventuels conflits entre les héritiers sont très souvent cristallisés par la situation d’indivision qui naît fréquemment à la suite d’une succession. En effet, dans ce cas, certaines décisions nécessitent l’unanimité des indivisaires pour être adoptées, ce qui peut conduire à bloquer la gestion du bien immobilier. En constituant une SCI, les associés ont ainsi la possibilité de rédiger les statuts de façon à offrir plus de souplesse dans la gestion et l’administration de la société (pouvoirs plus étendus pour le gérant, décision prise à une majorité simple ou qualifiée…).
La SCI écarte, en outre, le spectre de l’action en partage qui permet dans une indivision à tout indivisaire de récupérer la part lui revenant en imposant sa sortie et ce à tout moment et sans justification. Le partage entraînant parfois la vente forcée du bien dans des conditions défavorables.

Optimiser la transmission de son patrimoine

En plus, dans le cadre d’une SCI, l’associé peut donner ses biens plus facilement et à moindre coût. En effet, il est, par nature, plus facile de transmettre des parts de sociétés au profit de plusieurs bénéficiaires plutôt qu’un immeuble. La donation des parts pourra ainsi être réalisée de manière progressive afin d’utiliser au mieux les abattements fiscaux applicables aux donations. Abattements qui, pour rappel, sont applicables tous les 6 ans* et fixés pour l’année 2011 à 159 325 € par parent et par enfant et à 31 865 € par grand-parent et par petit-enfant.

Une option possible à l’impôt sur les sociétés.

Un contribuable détenant des parts de SCI est en principe imposé sur les revenus locatifs, ou sur les plus-values de cession, comme un propriétaire qui détiendrait le bien en « direct ». Mais il lui est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Cette option, irrévocable, peut être conseillée lorsque les associés souhaitent réinvestir les bénéfices dans la société.

* Délai qui pourrait être prochainement porté à 10 ans (projet de réforme de la fiscalité du patrimoine).

Publié le vendredi 20 mai 2011 - © Copyright SID Presse - 2011