Le renouvellement du bail commercial
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Le renouvellement du bail commercial
Pour engager une procédure de renouvellement, le bailleur doit donner congé au locataire. À défaut, la demande de renouvellement doit être formulée par le locataire.
Quand le bail commercial arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le bailleur qui souhaite modifier le montant du loyer du bail renouvelé doit donner congé au locataire pour engager une procédure de renouvellement. Ce congé doit être donné 6 mois avant la fin du bail par acte d’huissier. Il doit exprimer le motif pour lequel il est donné, mais aussi la volonté du bailleur de proposer le renouvellement. Il indique le montant du loyer demandé.
À savoir : dès lors que le congé comporte une offre de renouvellement, celui-ci fait naître un nouveau bail de 9 ans dont les conditions, sauf accord différent des deux parties, sont les mêmes que celles du bail précédent.
Le locataire destinataire du congé peut alors accepter ou refuser le renouvellement. Soit il accepte le renouvellement et le loyer demandé en le faisant savoir au bailleur ou en gardant le silence. Soit il accepte le renouvellement mais refuse le nouveau loyer. Dans ce cas, après échec d’une solution amiable, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal de grande instance si aucune conciliation n’est possible, pour qu’il fixe le nouveau loyer.
À l’inverse, s’il renonce au renouvellement, il doit le faire dans le mois qui suit la décision définitive fixant le loyer. Mais il peut aussi le faire avant cette décision, c’est-à-dire juste après le congé donné par le bailleur. Quand le locataire renonce au renouvellement, il devient occupant sans titre et doit une indemnité d’occupation au bailleur. Cette situation est rétroactive à compter de la date d’expiration du bail.
Quant au bailleur, bien qu’il ait pris l’initiative de donner un congé avec offre de renouvellement, il peut revenir sur son offre dans les trois situations suivantes :
- lorsque l’action en fixation du prix a été exercée, le bailleur dispose d’un mois à compter de la décision définitive fixant le loyer pour se rétracter ;
- il peut revenir sur le renouvellement pour motif grave et légitime apparu après l’acceptation du renouvellement par le preneur ;
- il peut invoquer l’absence des conditions requises pour que le locataire puisse bénéficier du renouvellement.
Si le locataire n’a pas reçu de congé avec offre de renouvellement de la part du bailleur, il peut formuler une demande de renouvellement. Cette demande doit s’effectuer également par acte d’huissier et dans les 6 mois précédant la date d’expiration du bail, faute de quoi elle est frappée de nullité. Elle peut être formulée à tout moment au cours de la tacite prolongation du bail.
À noter : à peine de nullité, le locataire doit reproduire, dans l’acte de demande de renouvellement, la mention prévue à l’article L 14-10 alinéa 4 du Code de commerce : « dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».
Le bailleur doit donner sa réponse par acte d’huissier dans les trois mois qui suivent la signification de la demande. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, il est supposé avoir accepté le principe du renouvellement. Mais bien qu’ayant accepté le renouvellement, il peut demander la fixation d’un nouveau loyer. Il peut alors revenir sur son acceptation tant que le prix n’est pas fixé ou s’il peut invoquer un motif de refus qu’il ne connaissait pas ou qui n’existait pas au moment où il a donné son accord.
À l’inverse, si le bailleur refuse le renouvellement, il doit impérativement préciser dans sa réponse, en plus des motifs du refus, que le locataire dispose d’un délai de deux ans pour agir en justice en vue de contester ce refus ou d’exiger le versement d’une indemnité d’éviction.
Publié le vendredi 07 août 2015 - © Copyright Les Echos Publishing - 2015