La sous-location commerciale

Au sommaire :

• Volonté de rentabiliser une partie des locaux loués non utilisés, souhait de domicilier plusieurs entreprises d’un même groupe au sein d’un même ensemble immobilier... Autant de raisons qui peuvent amener le titulaire d’un bail commercial à sous-louer une
• Conditions de validité de la sous-location
• Régime de la sous-location
• Droit au renouvellement
• Conséquences d’une sous-location irrégulière

Conditions de validité de la sous-location

Pour que la sous-location soit régulière, il faut qu’elle soit autorisée par le bailleur et que celui-ci ait été appelé à concourir à l’acte de sous-location.

En matière de bail commercial, la règle veut que, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle soit interdite. Ainsi, pour être valide, la sous-location de locaux commerciaux doit satisfaire à deux conditions cumulatives :
- elle doit être préalablement autorisée par le bailleur ;
- le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte de sous-location.

À noter : ces deux conditions doivent être remplies, non seulement lors de la conclusion de la sous-location initiale, mais aussi à l’occasion de ses éventuels renouvellements.

S’agissant de l’autorisation du bailleur, la loi n’impose pas de formalisme particulier. Le bailleur peut donc parfaitement donner son accord par écrit ou oralement. Mais pour des raisons évidentes de preuves, il est conseillé au locataire de solliciter une autorisation écrite. Cette dernière peut résulter d’une clause du bail principal ou, à défaut d’une telle clause, de l’accord donné en cours de bail par le bailleur. Pour cela, la demande doit lui être faite par huissier de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception afin de lui donner une date certaine.

Remarque : le droit du bailleur de refuser la sous-location est totalement discrétionnaire. Il n’appartient pas aux tribunaux, en cas de refus du bailleur, d’autoriser la sous-location, ni de rechercher ou de contrôler les motifs de ce refus.

L’autorisation peut également être tacite. Dans ce cas, elle doit résulter d’une attitude claire et non équivoque du bailleur. La simple connaissance de la sous-location et le fait de l’avoir tolérée n’impliquent pas, à eux seuls, que le bailleur a donné son autorisation.

D’autre part, la loi impose au bailleur de concourir à l’acte de sous-location. En pratique, l’invitation qui lui est faite de concourir à l’acte doit lui être notifiée par le locataire principal par acte d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sachant qu’il n’est pas nécessaire pour sa validité que le bailleur soit effectivement présent lors de la signature de l’acte.

Attention : cette formalité est requise même si le bail autorise par avance la sous-location.

Dans les 15 jours suivant la réception de cette notification, le bailleur doit indiquer s’il entend concourir à l’acte. En cas de silence de sa part ou de refus de participer à l’acte de sous-location, le locataire principal peut passer outre et conclure l’acte de sous-location (sous réserve que le bailleur ait donné l’autorisation de sous-louer).

Publié le vendredi 19 août 2016 - © Copyright Les Echos Publishing - 2016