La société civile immobilière
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La société civile immobilière
La société civile immobilière est une forme de société très répandue qui a pour objet l’acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers. Elle constitue un outil incontournable pour gérer son patrimoine immobilier. On en dénombre d’ailleurs plus d’un million à ce jour ! Mais, malgré ce succès, il convient de se méfier de son apparente simplicité qui cache en réalité un fonctionnement plus complexe qu’il n’y paraît. Voici une présentation de ses caractéristiques essentielles qui vous aidera à mieux appréhender cet outil précieux quand il est utilisé à bon escient.
Détenir des biens immobiliers à travers une SCI peut faciliter leur transmission. En effet, il est, par nature, plus facile de transmettre des parts de sociétés au profit de plusieurs bénéficiaires plutôt que des « morceaux » de biens immobiliers. La donation des parts pourra ainsi être réalisée de manière progressive afin d’utiliser au mieux les abattements fiscaux applicables aux donations.
En logeant leur patrimoine immobilier dans une SCI, les associés peuvent en plus amorcer la transmission des parts à leurs enfants en réalisant ce que l’on appelle une « donation avec réserve d’usufruit ». Dans ce cadre, les parents conservent l’usufruit des parts et donnent à leurs enfants la nue-propriété de celles-ci. À leur décès, l’usufruit s’éteindra et les détenteurs de la nue-propriété des parts deviendront alors pleins propriétaires sans droit de succession à payer. Principal avantage, en conservant leur usufruit, les parents continuent de percevoir les loyers et gardent, en outre, la main sur la gestion et l’administration des biens immobiliers.
Les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes sociales proportionnellement à leurs apports. À ce titre, ils sont engagés sur leur patrimoine personnel. Les créanciers de la société peuvent en effet poursuivre chacun des associés pour le paiement des dettes, après avoir vainement mis en demeure la société. Petit bémol : ces créanciers devront toutefois diviser leurs poursuites car chaque associé n’est responsable qu’à proportion des droits qu’il détient dans le capital de la société.
Les associés d’une SCI sont, en principe, imposés sur les revenus locatifs comme s’ils détenaient le bien « en direct ». Les revenus tirés de la location doivent en principe être déclarés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Et à ce titre, de nombreuses charges peuvent être déduites de leurs revenus fonciers : les intérêts d’emprunts, les frais de constitution de garantie, les primes d’assurances ou encore la taxe foncière.
Un entrepreneur peut avoir intérêt à mettre les locaux dans lesquels il exerce son activité à l’écart de son entreprise proprement dite en constituant une SCI. Celle-ci détiendra en pratique les locaux professionnels et les mettra ensuite à la disposition de l’entreprise. Cette stratégie présente notamment l’avantage de mettre à l’abri les locaux de la société en cas de faillite de l’entreprise. Les biens détenus par la SCI étant, en principe, insaisissables en cas d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire. Ce montage offre également la possibilité à l’exploitant, également associé de la SCI, de s’assurer des revenus locatifs complémentaires.
Si les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), cette option demeure toutefois irrévocable. L’exercice de cette option doit donc être bien réfléchi. Parfois, elle peut en effet se révéler pénalisante pour les associés. Tel est notamment le cas s’ils détiennent depuis plusieurs années les parts de la SCI et qu’ils souhaitent les céder. En effet, en optant pour l’IS, ils perdent le bénéfice de l’abattement pour durée de détention, applicable en matière de plus-values immobilières, qui réduit la plus-value de cession imposable.
L’intégration de l’habitation principale des époux dans une SCI ne doit être envisagée qu’avec la plus grande prudence. En effet, la mise en société du logement fait notamment perdre aux redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) le bénéfice de l’abattement de 30 % pratiqué sur la résidence principale. Autre inconvénient, l’interposition d’une SCI fait également échec au droit au logement gratuit et temporaire d’une année dont bénéficie le conjoint survivant au décès de son époux.
Un associé peut détenir des parts dans plusieurs SCI. La loi ne fixe, à ce titre, aucune limite maximale pour l’associé. Dans de nombreux cas, il a même intérêt à détenir autant de SCI que de biens immobiliers. Il y gagnera une souplesse d’acquisition patrimoniale, notamment pour transmettre son patrimoine immobilier.
Bien qu’il ne dispose pas de la capacité juridique, un mineur peut, en principe, devenir associé d’une SCI. Mais pour protéger ses intérêts, il est toutefois nécessaire d’obtenir, notamment lors de son entrée dans la société, l’accord de ses parents qui sont ses administrateurs légaux, ainsi que celui du juge des tutelles. Et en raison des règles de responsabilité des associés, indéfiniment responsables des dettes de la société sur leurs biens propres, il est le plus souvent conseillé d’aménager les statuts de la société afin de limiter la responsabilité de l’associé mineur au montant de son apport.
Pour savoir si une société civile immobilière est recommandée dans votre cas précis, n’hésitez pas à nous contacter. Seule une analyse personnalisée et approfondie peut permettre de dire si cet outil est adapté à votre projet.
Publié le mercredi 30 janvier 2013 - © Copyright Les Echos Publishing - 2015