La gestion juridique et fiscale de l’immobilier de l’entreprise

Au sommaire :

• Bureaux, atelier, entrepôt, magasin... toute entreprise a besoin d’un espace dans lequel exercer son activité. Des locaux dont le traitement juridique doit être adapté à la situation de l’entreprise. La question se pose en effet de savoir s’il est préféra
• La location des bâtiments
• La détention des locaux par l’entreprise
• La détention des locaux par le dirigeant de société
• La détention des locaux par une société civile immobilière

La location des bâtiments

Louer ses locaux constitue une solution souple et fiscalement avantageuse, mais l’existence d’un bail présente un certain nombre d’inconvénients.

En règle générale, la location s’impose comme solution naturelle en début d’activité lorsque le chef d’entreprise ne possède pas de bâtiment dans lequel il peut s’installer. Mais elle est également adoptée par bon nombre d’entreprises en rythme de croisière.

La location offre l’avantage de la souplesse car elle permet de choisir plus facilement un emplacement et un local adapté (ou adaptable) à l’activité de l’entreprise, et si besoin, lorsque l’entreprise se développe ou réoriente ses activités, permet d’en changer aisément en mettant fin au bail et en en concluant un nouveau.

En outre, en louant ses locaux plutôt qu’en les achetant, l’entreprise n’a pas à mobiliser de fonds, ni à souscrire un emprunt qui viendrait obérer sa capacité d’endettement et donc d’investissement.

Autre intérêt non négligeable de la location, les loyers et les charges locatives sont déductibles du résultat imposable de l’entreprise.

Mais bien entendu, qui dit location dit existence d’un bail conclu avec le propriétaire des lieux. Ce qui présente un certain nombre d’inconvénients.

Financiers d’abord, cela va de soi, puisque l’entreprise doit acquitter un loyer, plus ou moins élevé, au bailleur. Des sommes versées à fonds perdus car en louant ses locaux, l’entreprise n’accroît pas son patrimoine ni sa valeur. Sans compter le paiement d’un éventuel pas-de-porte au moment de l’entrée dans les lieux.

Juridiques ensuite, l’entrepreneur lié par un bail n’étant pas libre de disposer des locaux comme il l’entend. Il doit notamment obtenir l’autorisation du propriétaire avant de réaliser certains travaux importants, de modifier son activité ou encore de sous-louer les locaux.

À noter toutefois que les règles applicables diffèrent selon qu’il s’agit d’un bail commercial (local loué pour une activité commerciale, artisanale ou industrielle) ou d’un bail professionnel (local loué pour une autre activité, en particulier libérale). Le premier protégeant davantage les intérêts du locataire (durée minimale de 9 ans, loyer plafonné, droit au renouvellement du bail...) que le second (durée de 6 ans minimum, pas de droit automatique au renouvellement).

À noter : plutôt qu’un bail, l’entreprise peut préférer souscrire un crédit-bail, opération qui consiste pour elle à louer ses locaux professionnels auprès d’une société de crédit-bail qui lui consent une promesse de vente. À la fin du contrat, l’entreprise dispose alors de la faculté d’acquérir le bâtiment moyennant un prix qui tient compte des loyers versés, lesquels sont déductibles du résultat. Elle finance ainsi un investissement immobilier sans apport initial ni emprunt.

Publié le vendredi 13 mars 2015 - © Copyright Les Echos Publishing - 2015