Comment calculer une plus-value immobilière ?

Zoom sur les règles d'imposition d’une plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier.

Vous pouvez être tenté, eu égard à la flambée des prix du marché immobilier constatée depuis de nombreuses années, de revendre l’un de vos biens. L’éventuelle plus-value ainsi réalisée sera alors imposée par le fisc. Une imposition qui découle de règles relativement complexes qui ont, en outre, été remaniées récemment par les pouvoirs publics. Explications.

La détermination de la plus-value imposable

La plus-value que vous réalisez est déclarée et payée par l’intermédiaire du notaire lors de la cession du bien imposable (maison, appartement, terrain ou parts de SCI relevant de l’impôt sur le revenu). Concrètement, la plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession du bien immobilier – duquel vous pouvez notamment déduire les frais de diagnostics obligatoires (amiante, termites...) – et son prix d’acquisition.
Et bonne nouvelle, pour le calcul de la plus-value, le prix d’acquisition est majoré d’un montant correspondant à certains frais générés par la vente (droits d’enregistrement, honoraires du notaire, TVA…) et, en principe, des dépenses de construction, d’agrandissement et d’amélioration que vous avez engagées en tant que propriétaire. Ces frais pouvant être estimés, sans justification, selon un taux forfaitaire fixé à 7,5 % du prix d’acquisition pour les frais de vente et, si le bien immobilier a été acquis depuis plus de 5 ans, à 15 % pour les dépenses correspondant aux travaux.

L’abattement pour durée de détention

Sur le montant de la plus-value doit ensuite être pratiqué un abattement dont le taux, variable selon la durée de détention, vient d’être aménagé en profondeur.
L’abattement, qui était jusqu’à présent de 10 % par année de détention au-delà de 5 ans, est désormais fixé, pour les actes de vente dont la signature interviendra à compter du 1er février 2012, à 2 % par an au-delà de la 5e année de détention, 4 % par an au-delà de la 17e année de détention et 8 % par an au-delà de la 24e année de détention.
Soit une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans (contre 15 ans précédemment).

À noter l’abattement fixe de 1 000 € pour une personne seule, ou de 2 000 € lorsque l’immeuble appartient à des époux, est supprimé pour les ventes réalisées depuis le 21 septembre 2011.

L’imposition de la plus-value

Une fois l’abattement opéré, la somme résiduelle est imposée, au titre du régime des plus-values immobilières, à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s’ajouteront les prélèvements sociaux de 13,5 %, soit une imposition globale de 32,5 %.
Étant précisé que les plus-values de cession d’une résidence principale ou d’un bien dont le prix n’excède pas 15 000 € demeurent exonérées.
À noter qu'en cas de séparation ou de divorce, il est admis que la cession du logement familial bénéficie de l'exonération même si le contribuable n'y habite plus mais que le logement a été occupé par son ex-époux, son partenaire de pacs ou son concubin, jusqu'à sa mise en vente. Le délai entre cette dernière et la vente devant toutefois rester raisonnable (un an dans la majorité des cas).

À noter le projet de loi de finances pour 2012 prévoit que les contribuables qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, et qui cèdent pour la première fois un logement pour financer l’acquisition ou la construction de leur habitation principale, pourraient être exonérés d’impôt sur la plus-value qu’ils dégagent à cette occasion.

Exemple de calcul d’une plus-value immobilière

Un couple ayant acquis le 14 août 2003 un appartement à Paris le revend le 3 mars 2012, 8 années après son acquisition. Les cédants n’ayant pas réalisé de travaux significatifs, ils souhaitent déduire leurs dépenses de construction, d’agrandissement et d’amélioration pour le montant forfaitaire prévu par la loi. Il en est de même pour le montant de leurs frais d’acquisition.
Prix de cession : 298 000 €
Prix d’acquisition : 192 000 €
+ Frais d’acquisition : 7,5 % forfaitaire (14 400 €)
+ Majoration pour travaux : 15 % forfaitaire (28 800 €)
Plus-value brute : 298 000 € - 235 200 € = 62 800 €
- 8 années de détention => 6 % d’abattement : (3 768 €)
Plus-value imposable : 62 800 € - 3 768 € = 59 032 €
L’impôt de plus-value s’élève donc à : 59 032 x 32,5 % = 19 185,40 €

À noter l'imposition sur la plus-value aurait été de 13 133,48 € selon les méthodes de calcul utilisées avant la réforme.

Publié le vendredi 09 décembre 2011 - © Copyright SID Presse - 2011