Bail commercial : la réglementation applicable

Au sommaire :

• De nombreux professionnels exercent leur activité dans un local qu’ils louent à un propriétaire. Lorsque cette activité est de nature commerciale, artisanale ou industrielle, le contrat de location portant sur ce local est qualifié de bail commercial. Un
• La durée du bail commercial
• La destination du bail
• La fixation et la révision du loyer
• La répartition des charges et des travaux
• Résiliation et droit au renouvellement du bail

La fixation et la révision du loyer

Fixé librement par les parties lors de la conclusion du bail, le loyer peut ensuite faire l’objet de révisions.

Lors de la conclusion d’un bail commercial, le loyer est librement fixé par les parties. En pratique, il est tenu compte de la valeur locative du local (surface, état...), de sa destination (utilisation qui en est faite), des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité (importance de la ville ou du quartier, moyens de transport à proximité...) et des prix pratiqués dans le voisinage. Propriétaire et locataire peuvent également convenir, par le biais d’une « clause-recettes », d’un loyer en partie variable en fonction du chiffre d’affaires dégagé.

Dans la majorité des cas, le bail commercial comporte une clause d’indexation (ou clause « d’échelle mobile ») stipulant que le loyer sera revalorisé automatiquement et régulièrement (en général, chaque année) en fonction soit de l’indice des loyers commerciaux si l’activité est commerciale, artisanale ou industrielle, soit de l’indice des activités tertiaires s’il s’agit d’une activité de bureaux.

En l’absence d’une telle clause, la révision du loyer ne peut, en principe, avoir lieu que tous les 3 ans à la demande de l’une ou l’autre des parties. Là encore, sauf modification des facteurs locaux de commercialité, la majoration ou la diminution du loyer est plafonnée à la variation de l’indice applicable au bail au cours de la période de 3 ans qui vient de s’écouler. Point important : vous pouvez refuser l’application du montant du loyer ainsi révisé si vous démontrez que la valeur locative du local est inférieure à ce montant.

À noter : souvent, lors de l’entrée dans les lieux, le propriétaire exige du locataire le versement d’un dépôt de garantie. Cette somme, fixée librement, lui sera remboursée en fin de bail, sauf impayés et/ou dégradations.

Publié le vendredi 17 décembre 2021 - © Copyright Les Echos Publishing - 2021