Le régime fiscal de la location en meublé

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Par opposition aux locations nues (qui relèvent de la catégorie d'imposition des revenus fonciers), l'activité de loueur en meublé de locaux à usage d'habitation est traitée comme une activité commerciale et imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et, suivant l'importance de cette activité, les propriétaires bailleurs de logements meublés peuvent être considérés comme des bailleurs professionnels, et bénéficier alors d'un régime fiscal spécifique. Lorsque ce n'est pas le cas, ils sont soumis aux règles d'imposition des BIC non professionnels. Voici un panorama des règles applicables à la location meublée, à jour des derniers changements intervenus commentés par l'administration fiscale cet été.

Imposition des bénéfices du loueur en meublé

Qu'ils soient professionnels ou non professionnels, les loueurs peuvent être soumis soit au régime de la micro-entreprise, soit à un régime réel d'imposition.

Régime de la micro-entreprise

En principe, les revenus tirés de la location meublée (autres que les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes), depuis le 1^er janvier 2009, sont soumis au régime de la micro-entreprise selon les règles applicables aux prestations de services, alors qu'ils relevaient auparavant du régime micro applicable aux activités de vente de biens et de fourniture de logements. En conséquence, le plafond de chiffre d'affaires annuel hors taxes conditionnant le bénéfice du régime micro est ramené de 80 000 à 32 000 €, tandis que le taux de l'abattement est ramené de 71 à 50 %. À noter si les charges réelles supportées par le bailleur sont supérieures à 50 %, il s'avérera généralement intéressant d'opter pour un régime réel d'imposition. Régime réel d'imposition

Loueur professionnel

Les modalités d'imposition des résultats issus de l'activité de LMP ont peu évolué. Ainsi, lorsque le loueur est soumis comme tout professionnel au régime réel d'imposition dans la catégorie des BIC, les déficits restent imputables en totalité sur le revenu global du foyer fiscal.

Il faut toutefois noter qu'auparavant, les charges engagées avant le début de la location, analysées comme des déficits non professionnels, ne pouvaient être imputées sur le revenu global. Depuis le 1^er janvier 2009, les déficits non immédiatement imputables en l'absence de recettes (cas des immeubles en l'état futur d'achèvement), provenant des charges engagées avant le début d'activité, sont imputables par tiers sur le revenu global des 3 premières années de location, et ce tant que l'activité reste professionnelle, à condition que l'activité soit exercée à titre professionnel dès le commencement de la location. En pratique en cas de perte de la qualité de loueur professionnel au cours des deuxième et troisième années (même s'il le redevient ultérieurement), le montant des déficits en stock ne sera plus imputable directement sur le revenu global. Ces déficits devenus non professionnels seront alors imputables uniquement sur les recettes de location meublée non professionnelle. Loueur non professionnel

À compter de l'imposition des revenus perçus en 2009, dès lors que l'activité n'est pas professionnelle, les déficits provenant de la location de locaux meublés ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature encaissés au cours de la même année (bénéfices tirés de la location meublée non professionnelle) et des 10 années suivantes. Et si le contribuable devient loueur professionnel au cours de ces 10 années, l'imputation des déficits reportables ne sera, en principe, plus possible, sauf si, comme le précise l'administration fiscale, il redevient non professionnel !

Amortissement du bien

Lorsque l'investisseur est soumis à un régime réel d'imposition, qu'il soit ou non professionnel, il peut amortir le bien loué.

Cet amortissement n'est admis en déduction du revenu imposable que dans la limite du montant du loyer et ne peut, par lui-même, créer de déficit. Il permet, en revanche, d'effacer le revenu imposable. En outre, les amortissements qui ne peuvent s'imputer en l'absence de résultat positif peuvent être différés sans limitation de durée. Précisions dans certains cas, l'acquisition d'un logement dans une résidence avec services, destiné à être loué meublé, permet aux LMNP, et uniquement aux non- professionnels, de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 25 % du prix de revient du logement pour sa fraction inférieure à 300 000 €. En contrepartie, les amortissements de l'immeuble ouvrant droit à cette réduction d'impôt ne sont alors déductibles fiscalement qu'à hauteur du prix de revient excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d'impôt. Et cette perte d'amortissement est définitive.

Cession de biens et imposition des plus-values

Le régime de la taxation des plus-values de cession des logements loués meublés dépend de la qualité du loueur à la date de cession.

Loueur professionnel

Les plus-values de cession des locaux donnés en location relèvent des plus-values professionnelles à court ou à long terme (par opposition au régime des plus-values immobilières des particuliers). À ce titre, lorsque l'activité est exercée pendant au moins 5 ans et que le total des recettes annuelles n'excède pas certaines limites, les plus-values de cession sont exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

À compter du 1^er janvier 2009, le seuil d'exonération totale a toutefois été ramené à 90 000 € HT de recettes (contre 250 000 € auparavant) et celui d'exonération partielle à 126 000 € HT (350 000 € auparavant).

Loueur non professionnel

Lorsqu'un LMNP cède son local d'habitation meublé, la plus ou moins-value qui en résulte relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble, après prise en compte de certaines dépenses. Et elle sera soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 16 %, soit 28,1 % prélèvements sociaux compris.

Enfin, lorsque le bien cédé est détenu depuis plus de 5 ans, le montant de la plus-value imposable est diminué d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, soit une exonération totale de la plus-value après plus de 15 ans de détention.

Les conséquences d'un changement de statut

Suite à la refonte du régime de la location meublée, le loueur professionnel n'est pas à l'abri de perdre son statut pour endosser celui de loueur non professionnel. L'administration fiscale a précisé que ce changement de qualité n'entraîne pas les conséquences fiscales d'une cessation d'activité et ne justifie donc pas à lui seul la taxation des résultats et des plus-values latentes. La taxation de la plus-value n'aura donc lieu que lorsque le contribuable cédera son bien. Et dans ce cas, si le contribuable a eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non professionnel, le régime de la taxation de la plus-value dépendra de la qualité du loueur à la date de cession de ce bien.

> Si l'année de cession du bien, le loueur est non professionnel, la plus-value relèvera du régime des plus-values immobilières des particuliers, et l'abattement pour durée de détention se calculera sur le nombre d'années de détention depuis la date d'acquisition du bien.

> En revanche, si au jour de la cession, le loueur exerce son activité en tant que professionnel, la plus-value relèvera du régime des plus-values professionnelles.

Toutefois, le contribuable ne sachant pas nécessairement au jour de la cession s'il sera considéré, au titre de l'année de cession, comme un loueur en meublé professionnel ou comme un loueur en meublé non professionnel, l'administration admet que celui-ci soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l'année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l'imposition des revenus de l'année de cession.