Le nouveau statut de loueur en meublé professionnel

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La loi de finances pour 2009 a réformé en profondeur le régime de la location meublée à compter de l'imposition des revenus perçus en 2009 et des années suivantes. Ainsi, l'accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP) a été considérablement restreint. L'objectif était d'exclure de ce régime les contribuables pour qui cette activité relève en réalité de la gestion de leur patrimoine. Désormais, l'activité de location de logements meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont simultanément réunies : être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), dégager des recettes annuelles de cette activité supérieures à 23 000 € et que ces recettes représentent plus de 50 % des autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

L'administration fiscale a commenté et clarifié ce nouveau régime de la location en meublé. Cet éclairage permet ainsi de dissiper certains doutes quant à l'application de ce dispositif. Ainsi, l'administration a notamment défini les activités qui relèvent du régime de la location en meublé, qui n'a pas de définition légale, et précisé les conditions requises pour bénéficier du statut de loueur professionnel.

Le périmètre de la location meublée

À l'occasion de cette instruction, l'administration définit les activités relevant du régime fiscal de la location meublée et les distingue de celles relevant du régime fiscal de la para-hôtellerie. En principe, le régime fiscal de la location en meublé est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. Et même lorsque des services sont proposés en plus de l'hébergement - petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge ou réception même non personnalisée de la clientèle -, s'ils sont rendus à titre accessoire et dans des conditions différentes des établissements hôteliers, l'activité relève bel et bien du régime de la location meublée. Exemple le nettoyage des locaux est assuré uniquement à l'occasion du changement de locataire, la réception se limite à la simple remise des clés, ou la fourniture de linge n'est pas régulière.

Conditions d'accès au statut de LMP

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s'appliquer à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

L'inscription au registre du commerce et des sociétés

Pour avoir accès au statut de LMP, l'un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel ou être associé d'une société de personnes inscrite au RCS. Lorsqu'un des membres du foyer fiscal est inscrit au RCS, la condition est réputée remplie pour l'ensemble des membres du foyer fiscal. En pratique certains greffiers refusent d'inscrire au RCS une personne exerçant une activité de loueur en meublé, sous le seul prétexte qu'elle présente, sur le plan juridique, un caractère non commercial. Dans cette situation, l'administration s'engage à ne pas destituer le loueur de son statut professionnel. Cette tolérance est subordonnée, d'une part, au respect des deux autres conditions, et, d'autre part, à la conservation de la décision de refus du greffe pendant toute la période d'activité de loueur. Le seuil de 23 000 € de recettes

Le statut de LMP suppose que les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal excédent 23 000 €. Dans ce cadre, il convient de retenir le total des loyers acquis, charges et toutes taxes comprises, pendant l'année civile, même si la date de clôture de l'exercice est fixée avant le 31 décembre. Précisions si les éventuelles indemnités d'assurance garantissant les impayés sont prises en compte pour l'appréciation de ce seuil, les produits financiers et exceptionnels (produits de cession des éléments d'actif, subventions) ne doivent pas être ajoutés aux loyers, car ces recettes n'ont pas de lien avec l'activité de location. Lorsque plusieurs membres d'un même foyer fiscal se livrent à la location directe ou indirecte de locaux meublés ou destinés à être loués meublés, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € s'apprécie donc au niveau du foyer fiscal.

Prépondérance des recettes de location par rapport aux autres revenus

Alors que le respect des précédentes conditions ne pose pas de difficultés par rapport au régime antérieur, cette dernière contrainte sera sans doute à l'origine de la perte du statut professionnel pour une grande majorité des loueurs en meublé.

Pour obtenir ou conserver le statut de professionnel, les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent en effet excéder les autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Les autres revenus du foyer fiscal à retenir s'entendent :
- des traitements et salaires, y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ;
- des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d'une activité professionnelle ;
- des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux ;
- des revenus des gérants et associés. À noter sont donc exclus les revenus fonciers, les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values des particuliers. Ces revenus doivent être retenus nets de frais, c'est-à-dire après déduction des charges ou abattements. Et il convient de ne pas y ajouter les revenus exonérés d'impôt.

Par ailleurs, les déficits éventuels doivent être pris en compte au titre de l'année au cours de laquelle ils sont réalisés, à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global, alors que les déficits des années antérieures ne doivent pas être pris en compte.

La mise en place de ce nouveau régime exige un certain nombre de retraitements pour calculer le montant des recettes de location à prendre en compte ou encore pour déterminer la prédominance des recettes de la location meublée par rapport aux autres revenus.

Commencement ou cessation d'activité en cours d'année

Pour déterminer le montant des recettes d'exploitation de la location en meublé à prendre en compte pour l'appréciation du caractère professionnel de l'activité, un ajustement prorata temporis est prévu en cas de commencement ou de cessation d'activité en cours d'année.

Lorsque la location débute en cours d'année, les recettes sont ajustées sur une base annuelle (365 jours). Mais attention, la location est réputée commencer à la date d'acquisition ou de l'achèvement du bien. Les recettes seront donc ajustées compte tenu de la période écoulée entre cette date et le 31 décembre.

En pratique, cet ajustement en cas d'acquisition ou d'achèvement de l'immeuble en cours d'année ne tient donc pas compte de la mise en location effective du bien. Par exemple, l'absence de recettes pour un immeuble acquis au 1^er janvier d'une année, mais loué en juin de cette même année, ne sera pas neutralisée. Des dispositions qui ont pour conséquence de rendre encore plus inaccessible la qualification de loueur professionnel. Illustration un logement a été achevé le 15 juillet 2009 et mis en location effective le 1^er septembre 2009 pour un loyer de 1 000 €. Montant des recettes à prendre en compte : (1 000 x 4) x 365 / 170 = 8 588 €. Si la date de la location avait été retenue, le montant des recettes retenu aurait été de : (1 000 x 4) x 365 / 122 = 11 967 €. Cette règle de proratisation doit également être appliquée lors de la cessation totale de l'activité de loueur en meublé, appréciée globalement au niveau du foyer fiscal. Dans ce cas, les recettes de chaque immeuble qui est cédé ou qui cesse d'être loué doivent être ramenées à 12 mois. En revanche, si l'un des logements cesse d'être loué en meublé sans que l'activité de location meublée cesse, il n'y a pas lieu d'ajuster les recettes provenant de la location de cet immeuble.

Mise en place d'un régime transitoire

Pour ne pas pénaliser excessivement les loueurs qui bénéficiaient du statut professionnel avant le 1^er janvier 2009, un mécanisme de lissage des revenus est mis en place sur 10 ans pour l'appréciation de la prédominance des recettes de la location meublée par rapport aux autres revenus du foyer. En pratique le principe est de créer un loyer fictif en multipliant les recettes des immeubles déjà acquis ou réservés avant le 1^er janvier 2009 et celles afférentes aux locations ayant débuté avant le 1^er janvier 2009 par cinq. Le montant obtenu doit ensuite être diminué de 2/5 du montant de ces recettes par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de 10 années. Ainsi, les recettes issues des locations ayant commencé avant l'entrée en vigueur du nouveau dispositif et celles afférentes aux logements acquis ou réservés avant le 1^er janvier 2009 sont artificiellement rehaussées selon la formule suivante :
Revenus locatifs = (recettes x 5) - (recettes x nombre d'années écoulées depuis le début de la location x 2 / 5) Pour s'assurer que les recettes de location excèdent les revenus professionnels, les contribuables loueurs professionnels ayant débuté cette activité avant 2009 (et depuis 2000) devront donc pratiquer jusqu'en 2018 une distinction entre leurs revenus issus de locations conclues avant et après le 1^er janvier 2009 et entre les locaux acquis ou réservés avant le 1^er janvier 2009 et les autres. Illustration un contribuable exerce une activité de location meublée depuis 2006, il réalise tous les ans 24 000 € de recettes. Ces recettes majorées à comparer avec ses autres revenus sont :
- pour 2009, de 91 200 € {(24 000 x 5 ) - (24 000 x 2/5 x 3)} ;
- pour 2010, de 81 600 € {(24 000 x 5) - (24 000 x 2/5 x 4)} ;
- pour 2011, de 72 000 € {(24 000 x 5) - (24 000 x 2/5 x 5)} ;
- ... ;
- jusqu'à 2016, où elles seront égales à 24 000 € (leur montant réel).

Commentaire

Suite à la loi de finances pour 2009, de nombreux loueurs en meublé sont désormais soumis au statut de non professionnel, et un certain nombre de loueurs en meublé professionnels (LMP) sont passés ou passeront, malgré le régime transitoire, sous un statut de non professionnel. Finalement, peu de contribuables sont désormais considérés comme exerçant une activité de loueurs en meublé professionnels. Même les retraités risquent de perdre le statut de LMP, l'administration ayant confirmé que les pensions et retraites doivent être comprises dans les revenus professionnels à comparer aux recettes locatives pour déterminer si l'activité est ou non exercée à titre professionnel au sens de l'impôt sur le revenu. Une mesure d'autant plus déstabilisante pour les loueurs en meublé retraités, qu'ils peuvent désormais être non professionnels au sens de l'impôt sur le revenu et professionnels au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). En effet, pour déterminer si l'activité de loueur est exercée à titre professionnel et ainsi être exonérée d'ISF, les pensions de retraite ne sont pas prises en compte.

Enfin, ces nouvelles dispositions sont source d'insécurité fiscale, puisque des contribuables ne connaîtront leur régime fiscal définitif (loueur en meublé professionnel ou non) qu'à la fin de chaque année civile, notamment en fonction des autres revenus du foyer fiscal. Fort heureusement, la location meublée même non professionnelle conserve certains attraits fiscaux.