Investissements locatifs dans le tourisme

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Les résidences de tourisme sont des établissements commerciaux d'hébergement classés, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Ces résidences sont gérées globalement, comme des hôtels, par un exploitant unique (personne physique ou morale), mais chaque chambre ou appartement peut être détenu par des propriétaires différents comme dans une copropriété classique.
Un particulier peut donc acheter un appartement dans ces copropriétés et bénéficier de plusieurs avantages fiscaux, sous réserve de respecter de nombreuses conditions, dont la principale est de louer ce bien, dans le cadre d'un bail commercial à l'exploitant de cette résidence. Ensuite, cet exploitant (preneur) sous-loue le bien acheté par l'investisseur (particulier bailleur) à des touristes.
Jusqu'au 31 décembre 2010, les contribuables, personnes physiques, qui réalisent certains investissements locatifs – directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés – dans des résidences de tourisme classées, situées notamment dans certaines zones d'aménagement du territoire, peuvent bénéficier de réductions d'impôt.

Lors de l'acquisition de logements neufs ou en état futur d'achèvement ou de travaux de réhabilitation, cette réduction est égale à :
- 25 % du prix de revient, pour l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achève-ment dans une résidence de tourisme classée située dans certaines zones, notamment les zones de revitalisation rurale (ZRR) ;
- 20 % du prix de revient, pour l'achat d'un logement achevé avant le 1^er janvier 1989 en vue de sa réhabilitation dans une résidence de tourisme classée et située dans certaines zones.

Un plafond de dépenses éligibles a été prévu. Il est de 50 000 euros pour les célibataires et de 100 000 euros pour les couples mariés ou pacsés soumis à une imposition commune. La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement (ou de son acquisition si celle-ci est postérieure) ou des travaux de réhabilitation. Elle est étalée sur 6 ans au plus, à raison chaque année du 1/6 du montant de l'avantage fiscal maximal. À noter pour encourager les propriétaires de logements situés dans des lieux touristiques à les rénover et à les mettre à la disposition des vacanciers, une autre réduction d'impôt accompagne certains travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation ou d'amélioration réalisés sur ces mêmes logements. Cette réduction d'impôt est égale à 20 % pour les logements faisant partie d'une résidence de tourisme classée (location nue) et ceux loués en qualité de meublés de tourisme (achevés avant le 1^er janvier 1989) ou à 40 % pour les logements achevés avant le 1^er janvier 1989 faisant partie d'un village résidentiel classé (location non meublée), situés dans certaines zones du territoire français. Ces réductions sont également plafonnées. Le bénéfice des réductions d'impôt en faveur des résidences de tourisme est notamment subordonné à l'engagement du propriétaire (bailleur) de louer le logement de manière effective et continue, pendant 9 ans, à l'exploitant de la résidence de tourisme, sans interruption de plus d'un mois. Important la location du bien par l'exploitant doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement (ou de son acquisition si elle est postérieure) du logement ou dans le mois qui suit l'achèvement des travaux. Lorsque l'exploitant est défaillant, les propriétaires de la résidence ne respectent alors plus leur engagement locatif et ils ne disposent que de 30 jours pour trouver un nouveau gestionnaire. Or, en pratique, les investisseurs mettent souvent plus d'un mois pour retrouver un nouvel exploitant. Cette situation peut avoir des conséquences fiscales dommageables importantes pour les propriétaires. En effet, si le logement n'est pas loué a un nouvel exploitant dans le délai d'un mois et jusqu'à la fin de la période de 9 ans, les propriétaires sont susceptibles de subir un redressement fiscal. La réduction d'impôt dont ils ont bénéficié fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement de location. Cette sanction fiscale s'applique alors même que l'investisseur n'est pas responsable de l'éviction ou de la défaillance de l'exploitant.

Bonne nouvelle ! Désormais, l'administration fiscale, faisant preuve de tolérance, assouplit cette condition et admet que la période de vacance du logement concerné avant sa location à un nouvel exploitant puisse, dans certains cas précis de défaillance de l'exploitant précédent, être supérieure à un mois, sans toutefois pouvoir excéder 12 mois. Cette mesure de tempérament accordée est également applicable et au règlement des litiges en cours.

Quels sont les cas de défaillance admis ?

> La liquidation judiciaire de l'exploitant est visée. C'est le cas des débiteurs en état de cessation de paiement et dont le redressement est manifestement impossible.
> La résiliation ou la cession du bail commercial par l'exploitant avant le terme de la période couverte par l'engagement de location est aussi admise. C'est le cas lorsque le preneur a cédé à un tiers le bénéfice du bail ou s'il a décidé de mettre fin au contrat à l'issue d'une période de 3 ans, au moins 6 mois à l'avance.
> La mise en oeuvre par les investisseurs de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer est aussi une hypothèse visée par la tolérance.

Quel est le point de départ de la période de 12 mois ?

La période de vacance de 12 mois maximum autorisée a pour point de départ soit :
- la date du jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;
- la date de réception de la lettre recommandée par laquelle l'exploitant de la résidence de tourisme signifie aux bailleurs soit qu'il résilie le bail, soit qu'il cède son bail à un tiers ;
- la date de réception du commandement de payer manifestant l'intention des copropriétaires de se prévaloir de la clause résolutoire du contrat pour défaut de paiement du loyer.

Remise en cause de la réduction d'impôt

Si le bien n'est pas loué à un nouvel exploitant dans les 12 mois suivant le départ de l'ancien exploitant, la réduction d'impôt précédemment accordée est remise en cause.
Ainsi, une imposition supplémentaire est établie au titre de l'année au cours de laquelle est intervenue la rupture de l'engagement de location.
Le redressement ne peut être notifié que dans le délai de reprise, soit dans les 3 ans de la rupture de l'engagement de location constatée à l'expiration du délai d'un mois normalement imparti pour louer le logement considéré.
Ainsi, par exemple, s'il y a rupture du contrat de location au mois de juillet 2008 et que le logement n'est pas reloué avant la fin du mois de juillet 2009, la réduction d'impôt accordée pourra être remise en cause jusqu'au 31 décembre 2011 (et non jusqu'au 31 décembre 2012, car le point de départ est représenté par l'expiration du délai d'un mois). Attention l'administration, en plus de la reprise de la réduction accordée, applique une sanction, c'est-à-dire un intérêt de retard et des pénalités.

Conclusion

Investir dans l'immobilier touristique permet donc de se constituer un patrimoine, de percevoir des loyers, de bénéficier d'avantages fiscaux et en prime de profiter de quelques semaines de vacances. Ce sont ces atouts que de nombreux promoteurs mettent en avant sur leurs plaquettes d'information. Attention toutefois, pour que ce dispositif soit réellement attrayant, il faut prendre certaines précautions.

> Cet investissement immobilier permet, en plus de la réduction d'impôt, au copropriétaire de récupérer la TVA payée sur le prix d'acquisition (19,6 %). En pratique, certains promoteurs proposent même à l'investisseur de faire l'avance du montant de la TVA due. L'acheteur n'a pas à la financer et le promoteur affiche des prix plus attractifs.
1 ^re précaution : certains événements entraînent le reversement d'une partie de la TVA déduite lors de l'achat du bien. L'investisseur devra notamment reverser une quote-part de la TVA qui lui a été remboursée s'il cède son bien dans les 20 ans suivant la date de son acquisition, sauf situations particulières. Avant d'envisager la cession du bien, le client du Cabinet doit être averti.

> Le client « investisseur » loue le logement, en principe, nu à un exploitant qui s'occupe de sous-louer le logement à des touristes. En pratique, l'exploitant signe un bail commercial d'une durée allant de 9 à 12 ans qui mentionne le loyer net annuel qui sera versé à l'acheteur. Grâce à cette formule, l'acheteur connaît à l'avance la rentabilité de son investissement. Sauf dysfonctionnement, le rendement annuel garanti est généralement compris entre 2,5 et 5,5 %.
2 ^e précaution : comme pour tout achat immobilier, il faut se renseigner sur la qualité du bien, son emplacement et sur sa surface, mais aussi sur les charges foncières, et penser au coût de la remise en état du bien à la fin du bail. Il faudra aussi se renseigner sur le potentiel touristique du lieu et sa saisonnalité. Ces renseignements permettront d'évaluer le rendement potentiel de ce bien. Si cela est nécessaire, il pourra être utile de demander l'avis d'un professionnel de l'immobilier indépendant. Le choix du promoteur et de l'exploitant est également très important, notamment leur capacité financière, car s'il ne remplit pas son rôle ou s'il fait faillite, il faudra retrouver un exploitant. Et attention, les cas de dysfonctionnement liés à l'exploitant sont nombreux. Et il faudra également penser à vérifier la proximité réelle des loisirs (plages, pistes de ski...).

> Ce dispositif fiscal permet à l'acquéreur de disposer d'un pied-à-terre à la mer, à la montagne ou encore à la campagne, pour les vacances. En effet, il n'interdit pas au copropriétaire de se réserver une période d'occupation pour son usage personnel, limitée à 8 semaines par an.
3 ^e précaution : avertir le client que les semaines pendant lesquelles il occupera son logement ne sont pas gratuites.