Quelles conditions pour conclure une convention d’occupation précaire ?

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Le bail portant sur des locaux dont la destruction a toujours été envisagée et régulièrement évoquée est une convention d’occupation précaire et non un bail soumis au statut des baux commerciaux.

Une convention d’occupation précaire est un contrat qui consiste pour le propriétaire d’un local à conférer à un commerçant ou à une société le droit de l’occuper provisoirement, dans l’attente de la survenance d’un évènement particulier. Son caractère précaire est donc justifié par des circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties. Si tel est le cas, cette convention n’est pas soumise à la règlementation des baux commerciaux.

Pendant plus de 20 ans

Une convention d’occupation précaire n’est pas limitée dans le temps : elle peut durer aussi longtemps que des circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, existent. Ainsi, dans une affaire récente, les juges ont estimé qu’une convention d’occupation précaire, portant sur un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble dans lequel était exploité un hôtel, avait valablement pu durer pendant plus de 20 ans dès lors que la destruction de l’immeuble, envisagée au moment de la conclusion du contrat par la commune dans le cadre d’un projet de réhabilitation du centre-ville, était toujours d’actualité 20 ans plus tard car elle était régulièrement évoquée.

Lorsque le propriétaire, qui souhaitait transformer l’hôtel en appartements, avait demandé au commerçant occupant le local de le libérer, ce dernier lui avait réclamé le paiement d’une indemnité d’éviction. Il n’a pas obtenu gain de cause car il ne pouvait pas prétendre qu’il était, au bout de toutes ces années, titulaire d’un bail commercial.

Précision : généralement, les parties à une convention d’occupation précaire peuvent y mettre fin à tout moment moyennant le respect d’un préavis prévu dans le contrat.