Loyer du bail commercial : gare à l'extension de l'objet social du locataire !

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Une modification de l'activité exercée par le locataire dans le local loué peut justifier une hausse du loyer d'un bail commercial renouvelé.

Contrairement à la fixation du loyer initial, bailleur et preneur ne sont pas libres de déterminer comme ils le souhaitent le montant du loyer du bail commercial au moment de son renouvellement.
En effet, la hausse de ce loyer ne doit pas, en principe, excéder la variation de l'indice trimestriel de référence, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. On dit que le loyer est « plafonné ».

Précision : l'indice de référence est généralement l'indice du coût de la construction (ICC) ou, lorsqu'il est applicable, l'indice des loyers commerciaux (ILC).

Toutefois, le loyer du bail renouvelé peut dépasser ce plafond et donc excéder la variation de l'indice de référence, lorsqu'un ou plusieurs éléments servant à déterminer la valeur locative du bien loué a/ont subi une modification notable. Parmi ces éléments, on trouve notamment les caractéristiques du local (surface, état…), les facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, lieu d'implantation du local, moyens de transport…) et la destination du local, c'est-à-dire la nature de l'activité autorisée par le bail.

Or concernant ce dernier élément, il ressort d'un récent arrêt de la Cour de cassation que la simple adjonction à l'objet social d'une société locataire, en cours de bail, d'une activité non prévue dans le contrat constitue une modification notable de la destination des locaux et autorise le bailleur à déplafonner le loyer du bail lors de son renouvellement. Peu important que cette nouvelle activité n'ait pas été finalement mise en place par le locataire.

Illustration : une société locataire tenait un commerce de miroiterie et de vitrerie. En cours de bail, elle avait étendu son objet social à la vente de volets roulants, stores, portes de garage et serrurerie, sans pour autant démarrer, au final, cette activité. Motif que le bailleur invoqua pourtant pour déplafonner le loyer à l'occasion du renouvellement du bail. Et qui emporta la décision des juges saisis du litige. En effet, selon eux, les nouvelles activités, qui n'étaient pas incluses dans le bail d'origine, caractérisaient un changement notable de la destination des locaux et justifiaient le déplafonnement du loyer.