Interdiction d’exiger une durée ferme dans un bail commercial

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L’interdiction faite au bailleur d’exiger du locataire qu’il s’engage pour une durée ferme s’applique aux baux en cours.

On sait que le commerçant locataire a le droit de résilier son bail tous les 3 ans. Or, pendant longtemps, le bailleur pouvait insérer dans le contrat une clause interdisant à ce dernier de faire usage de cette faculté. Ce qui lui permettait ainsi d’obliger le locataire à s’engager sur une durée de 9 ans.

Mais depuis la loi du 18 juin 2014, dite « loi Pinel », une telle clause n’est plus valable sauf dans les baux de plus de 9 ans, les baux de locaux monovalents (construits pour une seule utilisation) et les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ou d’entrepôt.

À ce titre, la question a été posée à la secrétaire d’État chargée du Commerce et de l’Artisanat de savoir si l’interdiction de prévoir une telle clause s’applique uniquement aux nouveaux baux commerciaux ainsi qu’aux baux renouvelés après l’entrée en vigueur de la loi, ou bien à tous les baux, y compris à ceux qui étaient en cours à la date de publication de la loi.

Cette dernière s’est prononcée en faveur de la deuxième proposition. Pour elle, la faculté de résiliation du locataire à l’expiration d’une période triennale est d’ordre public de sorte qu’elle doit s’appliquer immédiatement. Cette solution étant justifiée par la nécessité d’assurer l’égalité de traitement des titulaires de baux commerciaux et dans un souci d’efficacité de la règle nouvelle.

Il en résulte que les clauses, figurant dans les baux commerciaux conclus avant le 18 juin 2014, interdisant au locataire de mettre fin à son bail à l’expiration d’une période triennale, sont inopérantes. Attention toutefois, pour être sûre et certaine, il conviendrait que cette solution soit confirmée par les tribunaux, ou mieux, inscrite dans la loi.

À noter : en principe, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Par conséquent, une loi nouvelle ne peut pas s’appliquer à un contrat en cours à la date à laquelle elle entre en vigueur. Sauf si elle est d’ordre public.