En avant pour l’encadrement des loyers !

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Un récent décret définit les modalités de mise en œuvre de l’encadrement des loyers.

Fin du suspense ! La nouvelle mouture du mécanisme d’encadrement des loyers (porté par la fameuse loi « Duflot ») est enfin sur les rails. Ce dispositif s’applique aux relocations de logements vacants et aux logements dont le bail est renouvelé à compter du 1^er août 2014. Et il concerne tant les locations nues que les locations meublées.

Rappelons que l’encadrement des loyers a pour objectif de contenir le niveau des loyers les plus élevés dans les zones dites « tendues ». Il s’agit des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

Sont concernées par le dispositif les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Précision : la liste précise des communes dans lesquelles s’applique le présent décret figure en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.

La conclusion d’un nouveau bail

Lorsqu’un logement vacant est proposé à la relocation, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si une clause le prévoit, ce loyer est révisable chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL), sauf si une révision est déjà intervenue au cours des 12 derniers mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat.

Toutefois, plusieurs exceptions autorisent la revalorisation du montant du loyer au-delà de l’IRL. Cela est notamment possible lorsque :
- le propriétaire du logement a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans cette situation, la hausse du loyer annuel ne doit pas excéder 15 % du coût réel des travaux ;
- le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué. La hausse du nouveau loyer ne pouvant excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;
- le logement a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer. La réévaluation étant alors totalement libre.

Le renouvellement du bail

Dans le cadre d’un renouvellement de bail, il n’est possible de réévaluer le montant du loyer que si ce dernier est manifestement sous-évalué. La hausse du loyer ne peut alors excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location ;
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.