Bail commercial : gare au changement de destination des lieux !

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Le bailleur qui a toléré l’exercice par le locataire d’une nouvelle activité non-prévue par le bail ne signifie pas qu’il l’ait autorisée.

Le commerçant qui exerce son activité dans un local loué doit faire usage de ce local conformément à la destination prévue par le bail. Autrement dit, il doit y exercer l’activité prévue par le bail. S’il souhaite exercer une activité différente, il doit recueillir l’autorisation du bailleur. À défaut, ce dernier serait en droit de demander en justice la résiliation du bail, ou de faire jouer l’éventuelle clause de résiliation de plein droit prévue dans le bail pour un tel motif, ou encore de refuser le renouvellement sans avoir à verser d’indemnité d’éviction.

Et attention, si l’accord du bailleur pour un changement de destination des lieux peut être tacite, il doit être sans équivoque. Ainsi, le fait que le bailleur ne se soit pas manifesté ou ait toléré ce changement ne signifie pas qu’il ait donné son consentement.

C’est ce que la Cour de cassation a rappelé dans une affaire où deux baux commerciaux portant sur deux locaux contigus consentis par un bailleur à un même commerçant prévoyaient l’un, la destination de pâtisserie-confiserie-chocolats-glaces-salon de thé, et l’autre, celle de boulangerie. Ayant souhaité exercer en plus une activité de petite restauration et réaliser des travaux visant à faire communiquer les deux commerces, le locataire avait engagé des négociations à cette fin avec le bailleur. Bien que celles-ci n’aient pas abouti, il avait néanmoins, dans la perspective d’un accord avec le bailleur, mis son projet à exécution. Le bailleur, qui avait eu connaissance de ces modifications, avait toléré cette nouvelle situation pendant plusieurs années. Puis il avait fini par délivrer au locataire un commandement de cesser les activités qu’il estimait interdites avant d’agir en justice afin d’obtenir la résiliation des baux.

Le locataire, qui avait alors invoqué la mauvaise foi du bailleur, n’a pas eu gain de cause. En effet, les juges ont constaté que l’activité de petite restauration n’était pas autorisée par les baux et estimé que la connaissance par le bailleur de l’adjonction de cette nouvelle activité et son absence d’opposition ne valaient que simple tolérance. En conséquence, ils ont prononcé la résiliation du bail.